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# 기초보고서

## 1. 기업 개요

| 항목         | 내용                                    |
| ---------- | ------------------------------------- |
| 정식명        | 자이에스앤디(주) (Xi S\&D Inc.)              |
| 종목코드 / 시장  | 317400 / **KOSPI**                    |
| 설립 / 상장    | 2000-04-08 / **2019-11-06**           |
| 본사         | 서울 중구 마른내로 27 타워107 13\~14층           |
| 대표이사 / CFO | **구본삼** / 맹주국                         |
| 업종         | 부동산 임대 및 공급업 (표준산업분류 681)             |
| **최대주주**   | **GS건설(주) 39.40%** (19,319,000주)      |
| 결산월        | 12월                                   |
| 감사인        | 삼일회계법인, **적정** (2025년)                |
| 신용등급       | **A-** (나이스신용평가·한국신용평가, 2026-06 정기평가) |
| 현재가        | **10,900원** (2026-08-19, **+7.92%**)  |
| 시가총액       | **4,227억원**                           |
| 발행주식수      | 38,782,520주 (액면 1,000원)               |
| 자기주식       | 712,857주 (1.84%)                      |
| 52주 범위     | **3,050원 \~ 11,080원**                 |

⚠️ **주가가 15거래일 만에 95.7% 올랐다.** 2026년 7월 30일 5,570원에서 8월 19일 10,900원이다. 52주 저점 3,050원(2025-11-04) 대비로는 +257.4%, 1년 수익률은 +215.9%다. 오늘 장중 11,080원으로 52주 신고가를 새로 썼다.

혜인(003010)과 달리 이 상승은 **8월 14일 반기보고서가 뒷받침한다.** 1H2026 영업이익이 흑자전환(-133.2억 → +203.8억)했고 매출총이익률이 5.2%에서 11.8%로 660bp 올랐다.

### 무엇을 하는 회사인가

GS건설 계열의 건설 전문기업이며, 성격이 다른 세 개 사업을 한 지붕 아래 두고 있다.

| 사업부문          | 내용                                                                         | 주요 고객                   |
| ------------- | -------------------------------------------------------------------------- | ----------------------- |
| **건축사업**      | 클린룸 조성, 첨단공장, **데이터센터(DC)**, 석유화학 플랜트                                      | LG디스플레이, LG화학, LG에너지솔루션 |
| 주택사업          | 아파트·오피스텔·주상복합 시공분양, 정비사업, 자체개발                                             | 시행사, 정비사업조합             |
| Home Solution | 스마트홈(IoT·홈네트워크), 아파트 AS, Xi옵션, 환기형공기청정기 Sys Clein, 부동산 임대·시설관리, BTO/BTL 운영 | GS건설, 제이영동고속도로          |

**건축사업은 사실상 자회사 자이씨앤에이(주)가 전부다.** FY2025 자이씨앤에이 연결 매출 9,337억이 자이에스앤디 건축사업 부문 매출과 정확히 일치한다.

### 자이씨앤에이라는 축

| 항목        | 내용                                                                                    |
| --------- | ------------------------------------------------------------------------------------- |
| 연혁        | 2021-10 물적분할 설립((주)에스앤아이건설) → **2022-04 GS계열 편입** 및 사명 변경                             |
| 사업        | 건축사업(배터리·가전 생산공장, 오피스, R\&D) + **하이테크사업**(디스플레이·반도체 클린룸, **데이터센터**, 첨단소재 설비, 친환경 플랜트) |
| FY2025 매출 | 9,337억 (건축 5,156억 55% / **하이테크 4,181억 45%**)                                          |
| 해외법인      | 미국·베트남·중국(난징)·폴란드·인도 5개국                                                              |

FY2022 매출이 4,357억에서 24,790억으로 5.7배 뛴 것이 이 회사의 연결 편입 때문이다. 즉 **지금의 자이에스앤디는 2022년 4월에 만들어진 회사에 가깝다.**

회사는 사업보고서에서 하이테크사업을 이렇게 설명한다.

> "최근 AI, 클라우드 산업의 성장에 따른 대규모 데이터센터 수요 증가와 함께, ESG 경영 강화에 따른 친환경/재생 제품 생산설비에 대한 투자가 활발히 이뤄지고 있으며, 당사는 이 같은 시장 변화에 선제적으로 대응하여 하이테크 EPC 리더로 자리매김하고 있습니다."

### 최근 주요 공시

| 일자             | 내용                                                 |
| -------------- | -------------------------------------------------- |
| 2026-01-26     | 손익구조 30% 이상 변경 + **FY2026 전망(매출 1.6조, 신규수주 3.2조)** |
| 2026-02-06     | 현금배당 결정 (주당 150원)                                  |
| 2026-03-16     | 사업보고서(2025.12)                                     |
| 2026-03\~08    | **단일판매·공급계약 9건 체결 (합계 1조 888억)**                   |
| **2026-06-25** | **주요사항보고서(유형자산 양도결정): 서초동 부지 1,400억 매각**           |
| 2026-07-29     | Q2 2026 잠정실적 (영업이익 흑자전환)                           |
| **2026-08-14** | **반기보고서(2026.06) 제출**                              |

## 2. 사업 구조

### 사업부문별 매출 구조

**연간·반기 (백만원)**

| 사업부문          |        FY2025 |         비중 |      1H2026 |         비중 |
| ------------- | ------------: | ---------: | ----------: | ---------: |
| **건축사업**      |       933,684 | **67.29%** |     366,402 | **63.88%** |
| Home Solution |       322,429 |     23.24% |     141,409 |     24.65% |
| 주택사업          |       131,483 |      9.48% |      65,782 |     11.47% |
| **합계**        | **1,387,596** |       100% | **573,593** |       100% |

건축 비중이 67.29%에서 63.88%로 낮아지고 주택(9.48% → 11.47%)과 Home Solution(23.24% → 24.65%)이 올랐다.

### 자이씨앤에이 지역별 매출 (FY2025, 백만원)

| 법인                    |          매출 |        비중 | 주요 고객                                         |
| --------------------- | ----------: | --------: | --------------------------------------------- |
| 자이씨앤에이(주)             |     525,818 |     56.4% | LG화학, LG디스플레이, LG에너지솔루션                       |
| **ZEIT C\&A AMERICA** | **253,958** | **27.2%** | W\.G. Yates & Sons(72%), LG Chem America(27%) |
| ZEIT C\&A VIETNAM     |     163,228 |     17.5% | LG Display Vietnam, LG Innotek Vietnam        |
| ZEIT C\&A NANJING     |       4,851 |      0.5% |                                               |
| ZEIT C\&A INDIA       |       1,005 |      0.1% | LG Soft India                                 |
| 연결조정                  |    (15,176) |    (1.7%) |                                               |
| **합계**                | **933,684** |      100% |                                               |

**미국 법인이 자이씨앤에이 매출의 27.2%다.** LG화학 미국 양극재 공장 등 배터리 소재 생산시설 시공이 주력이며, 최대 고객은 미국 건설사 W\.G. Yates & Sons다.

1H2026 자이씨앤에이 주요 매출처는 LG화학 632.7억(25%), LG디스플레이 582.2억(23%), LG에너지솔루션 441.2억(17%)으로 \*\*LG그룹 3사가 65%\*\*다.

### 수주잔고

⚠️ **자동수집 데이터(1조 98억)는 자이씨앤에이 부분만 잡은 값이다.** DART 원문 기준 실제 합산 수주잔고는 다음과 같다.

| 구분                  |  2025-12-31 |  2026-06-30 |         증감 |
| ------------------- | ----------: | ----------: | ---------: |
| 자이에스앤디 (별도)         |     30,469억 | **32,224억** |      +5.8% |
| 자이씨앤에이 (연결)         |     10,098억 | **13,645억** | **+35.1%** |
| ├ 자이씨앤에이(주)         |      7,347억 | **10,801억** | **+47.0%** |
| ├ ZEIT C\&A AMERICA |      2,268억 |      2,027억 |     -10.6% |
| ├ ZEIT C\&A VIETNAM |        265억 |        702억 |    +164.9% |
| ├ ZEIT C\&A INDIA   |        217억 |        115억 |     -47.2% |
| **합산 수주잔고**         | **40,566억** | **45,869억** | **+13.1%** |

**수주잔고 4조 5,869억은 FY2025 매출 1조 3,876억의 3.3배**이고, FY2026 가이던스 매출 1.6조의 2.9배다.

⚠️ **주목할 곳은 자이씨앤에이 본체다. 반년 만에 7,347억에서 1조 801억으로 47.0% 늘었다.** 개별 계약 공시는 한 건도 없었지만 하이테크·건축 수주가 실제로 쌓이고 있다는 뜻이다.

### 자이에스앤디 별도 수주 상세 (2026-06-30, 백만원)

| 구분     | 프로젝트           | 발주처        |          도급금액 |          계약잔액 | 완공      |
| ------ | -------------- | ---------- | ------------: | ------------: | ------- |
| 주택     | 상주자이르네         | 고은건설       |       239,784 |       233,794 | 2029-02 |
| 주택     | 충정로역주상복합       | 이노디엔씨      |       232,646 |       226,535 | 2030-04 |
| 주택     | 을지로오피스(3-1,2)  | 아이비투자을지로   |       184,378 |       169,632 | 2029-01 |
| 주택     | 검암역자이르네        | 신영부동산신탁    |       157,464 |       152,917 | 2028-12 |
| 주택     | 공덕역자이르네        | 에스시티공덕PFV  |        77,122 |        72,192 | 2028-12 |
| 주택     | 범어자이르네         | 수강(주)      |        77,619 |        60,743 | 2028-09 |
| 주택     | 을지로3-9지구 업무시설  | 을지로나인PFV   |        65,063 |        54,428 | 2028-08 |
| 주택     | 강릉자이르네디오션      | 휴고파트너스     |        76,788 |        18,518 | 2026-11 |
| 주택     | **기타**         |            | **1,352,439** | **1,352,439** |         |
| HS     | 광주원주고속도로 BTO 등 | 제이영동고속도로 외 |       670,751 |       511,057 |         |
| HS     | 옵션 등           | 개인         |       185,936 |       172,599 |         |
| HS     | 육군화천양구관사 BTL 등 | 파주양주강군 외   |       129,914 |        91,602 |         |
| HS     | 전기·정보통신공사 등    | GS건설 외     |        96,383 |        63,470 |         |
| HS     | 기타 FM/시니어 사업장  | CBRE코리아 외  |       131,890 |        42,446 |         |
| **합계** |                |            | **3,678,180** | **3,222,374** |         |

⚠️ **"기타" 항목 1조 3,524억은 완성공사액이 0이다.** 별도 수주잔고 3조 2,224억의 42%가 아직 착공하지 않은 물량이라는 뜻이며, 수주잔고의 질을 볼 때 감안해야 한다.

### 2026년 신규 수주 공시

| 일자             | 계약명                  | 발주처      |          금액 |      매출 대비 |
| -------------- | -------------------- | -------- | ----------: | ---------: |
| 2026-03-20     | 망원동 456번지 가로주택정비     | 코리아신탁    |      1,055억 |      6.69% |
| 2026-03-20     | 망원동 459번지 가로주택정비     | 코리아신탁    |        467억 |      3.37% |
| 2026-04-10     | 검암역세권 B2블록 공동주택      | 창해건설     |      1,575억 |     11.35% |
| 2026-04-16     | 부산 수안동 반도보라맨션 소규모재건축 | 재건축조합    |      1,091억 |      7.86% |
| 2026-06-09     | 부산 해운대 중동 주상복합       | 정강디앤씨    |      1,411억 |     10.17% |
| 2026-06-30     | CS관리위탁운영계약           | GS건설     |        764억 |      5.57% |
| 2026-07-02     | 마포3-3지구 주상복합         | 신촌에이텐PFV |      1,195억 |      8.61% |
| 2026-07-16     | 영종하늘도시 A18블록 공동주택    | 창해건설     |      1,327억 |      9.56% |
| **2026-08-10** | **대구 범어동 주상복합**      | 동화건설 외   |  **2,003억** | **14.43%** |
| **합계**         |                      |          | **10,888억** |  **78.5%** |

**2026년에 공시된 개별 수주 9건이 전부 주택·시설관리다. 데이터센터 개별 수주 공시는 없다.** 2025년 공시분(용인 김량장동, 을지로3가, 상주 함창, 마포로5구역, 대구 감삼동)도 마찬가지로 전부 주택·업무시설이다.

다만 앞서 본 대로 자이씨앤에이 수주잔고는 47% 늘었다. 자회사 계약이 모회사 개별 공시 기준에 걸리지 않았을 뿐 하이테크 수주 자체는 진행되고 있다고 보는 것이 자연스럽다.

### FY2026 가이던스 (2026-01-26 공정공시)

| 항목   | FY2025 전망 |   FY2025 실적 |         오차 |        **FY2026 전망** |
| ---- | --------: | ----------: | ---------: | -------------------: |
| 매출액  |   14,000억 |     13,876억 |     -0.89% | **16,000억** (+15.3%) |
| 신규수주 |   28,000억 | **30,625억** | **+9.38%** |  **32,000억** (+4.5%) |

회사가 제시하는 것은 매출과 신규수주 두 항목뿐이며 영업이익·순이익 전망은 없다. FY2025 매출 전망 오차가 -0.89%로 정확했고 신규수주는 9.38% 초과 달성했다.

## 3. 실적 분석

### 연결 기준 연간 실적 (억원)

| 항목          | FY2021 |     FY2022 | FY2023 |   FY2024 |     FY2025 |
| ----------- | -----: | ---------: | -----: | -------: | ---------: |
| 매출액         |  4,357 | **24,790** | 23,746 |   15,782 | **13,876** |
| YoY         |        |      +469% |  -4.2% |   -33.5% |      -9.9% |
| 매출총이익       |      — |          — |      — |      871 |  **1,330** |
| 매출총이익률      |      — |          — |      — |     5.5% |   **9.6%** |
| 판매비와관리비     |      — |          — |    813 |      847 |      1,205 |
| **영업이익**    |    508 |      1,989 |  1,266 | **23.8** |  **125.1** |
| 영업이익률       |  11.7% |       8.0% |   5.3% | **0.2%** |   **0.9%** |
| 기타수익        |      — |          — |   48.7 |     69.8 |  **254.8** |
| 금융수익        |      — |          — |  155.3 |    133.0 |  **286.4** |
| 법인세차감전순이익   |      — |          — |  1,253 |     78.7 |  **509.5** |
| 당기순이익       |    365 |      1,519 |    950 |     66.4 |  **371.2** |
| **지배주주순이익** |      — |          — |      — | **16.5** |  **356.4** |
| ROE         |  11.8% |      21.0% |  12.0% |     1.0% |       5.3% |
| 부채비율        |  76.5% |     170.4% |  97.7% |    95.9% |      71.0% |

⚠️ **FY2025 세전이익 509.5억 중 영업이익은 125.1억뿐이다.** 나머지 384.4억이 영업외손익(기타수익 254.8억 + 금융수익 286.4억 - 기타비용 54.9억 - 금융원가 101.8억)이다. **세전이익의 75%가 영업 밖에서 나왔다.**

FY2022\~2023의 높은 실적은 자이씨앤에이 연결 편입 직후 배터리 공장 투자 사이클 정점의 결과이고, FY2024에 영업이익이 23.8억까지 무너졌다.

### 최근 분기 실적 (연결, 억원)

| 분기          |   매출액 |       영업이익 |     영업이익률 |       순이익 |
| ----------- | ----: | ---------: | --------: | --------: |
| 2024 Q1     | 4,005 |        5.9 |      0.1% |       5.0 |
| 2024 Q2     | 4,274 |       10.8 |      0.3% |      17.1 |
| 2024 Q3     | 3,758 |       24.9 |      0.7% |      36.9 |
| 2024 Q4     | 3,745 |      -17.9 |     -0.5% |       7.4 |
| **2025 Q1** | 3,127 | **-106.0** | **-3.4%** |     -74.3 |
| 2025 Q2     | 3,370 |      -27.2 |     -0.8% |     -22.6 |
| 2025 Q3     | 4,030 |  **283.5** |  **7.0%** |      65.1 |
| 2025 Q4     | 3,350 |      -25.3 |     -0.8% | **403.0** |
| **2026 Q1** | 2,703 |  **113.4** |  **4.2%** |      85.1 |
| **2026 Q2** | 3,033 |   **90.4** |  **3.0%** |      98.5 |

**2026년 두 분기 연속 영업흑자다.** 2025년 상반기 -133.2억에서 2026년 상반기 +203.8억으로 337억 개선했다.

2025년 분기 흐름은 변동이 극심하다. Q3 영업이익 283.5억은 대규모 정산 이익, Q4 순이익 403.0억은 영업손실 -25.3억에도 불구하고 발생한 것으로 영업외이익이 만든 숫자다.

### 반기 비교 (연결, 억원)

| 항목          |     1H2025 |      1H2026 |          증감 |
| ----------- | ---------: | ----------: | ----------: |
| 매출액         |    6,496.4 | **5,735.9** |  **-11.7%** |
| 매출원가        |    6,160.7 |     5,061.9 |      -17.8% |
| **매출총이익**   |  **335.7** |   **674.1** | **+100.8%** |
| **매출총이익률**  |   **5.2%** |   **11.8%** |  **+660bp** |
| **영업이익**    | **-133.2** |  **+203.8** |    **흑자전환** |
| 영업이익률       |      -2.1% |        3.6% |             |
| 법인세차감전순이익   |       -5.1 |       250.2 |        흑자전환 |
| 당기순이익       |      -37.5 |       183.6 |        흑자전환 |
| **지배주주순이익** |   **59.4** |   **152.1** | **+156.1%** |
| 비지배지분 순이익   |      -96.9 |        31.6 |        흑자전환 |

**매출은 11.7% 줄었는데 매출총이익은 100.8% 늘었다.** 저마진 현장이 정리되고 채산성 있는 현장 비중이 올라간 결과로 읽힌다.

⚠️ **이익의 질이 FY2025보다 좋아졌다.** 1H2026 세전이익 250.2억 중 영업이익이 203.8억으로 81%를 차지한다. FY2025의 25%와 대비된다.

**별도 기준 (Q2 2026 잠정공시)**: 매출 1,064억, 영업이익 88.1억(+31.9% YoY), 순이익 81.0억. 연결 영업이익 90.4억과 거의 같아, **자이씨앤에이는 매출의 65%를 만들면서 영업이익 기여는 사실상 없는 상태**다.

### 재무상태표 (연결, 억원)

| 항목        |   2025-12-31 |   2026-06-30 |     증감 |
| --------- | -----------: | -----------: | -----: |
| 현금및현금성자산  |      2,736.7 |      2,566.6 | -170.1 |
| 매출채권및기타채권 |      3,554.6 |      2,591.4 | -963.2 |
| **총자산**   | **11,899.2** | **12,752.1** | +852.9 |
| 총부채       |      4,939.1 |      5,666.4 | +727.3 |
| **자본총계**  |  **6,960.0** |  **7,085.8** | +125.8 |
| ├ 지배주주지분  |      5,709.6 |  **5,811.5** | +101.9 |
| └ 비지배지분   |      1,250.4 |      1,274.3 |  +23.9 |
| 이익잉여금     |      2,227.7 |      2,303.6 |  +75.9 |
| 부채비율      |        71.0% |    **80.0%** | +9.0%p |

### 현금흐름 (1H2026, 억원)

| 항목       |         금액 |
| -------- | ---------: |
| 영업활동현금흐름 | **+813.1** |
| 투자활동현금흐름 |     -903.1 |
| 재무활동현금흐름 |     -122.3 |
| 현금 순증감   |     -170.1 |

영업활동에서 813억이 유입됐다. 매출채권이 963억 줄어든 것이 주된 요인이다.

### 핵심 재무비율

| 지표       | FY2024 | FY2025 |    1H2026 |
| -------- | -----: | -----: | --------: |
| 매출총이익률   |   5.5% |   9.6% | **11.8%** |
| 영업이익률    |   0.2% |   0.9% |  **3.6%** |
| 지배주주순이익률 |   0.1% |   2.6% |  **2.7%** |
| ROE (지배) |   0.3% |   6.4% |         — |
| 부채비율     |  95.9% |  71.0% |     80.0% |
| 수주잔고/매출  |      — |   2.9배 |  **3.3배** |

## 4. 성장 동력 분석

### ① 하이테크 EPC와 데이터센터

자이씨앤에이 하이테크사업 매출은 FY2025 4,181억으로 전사 매출의 30.1%다. 디스플레이·반도체 클린룸, **데이터센터**, 첨단소재 생산설비, 친환경 플랜트를 다룬다.

**확인되는 근거**

* 자이씨앤에이 본체 수주잔고가 반년 만에 7,347억 → 1조 801억(+47.0%)
* 회사가 사업보고서에서 "AI, 클라우드 산업 성장에 따른 대규모 데이터센터 수요 증가"를 명시
* 클린룸 EPC 실적이 DC 시공 역량으로 전환 가능

**확인되지 않는 것**

* 하이테크사업 내 데이터센터 매출 비중 (미공시)
* 개별 DC 수주 공시 (2025\~2026년 0건)
* DC 사업의 마진 수준

### ② 주택 수주 사이클

2026년에만 개별 공시된 주택 수주가 9건 1조 888억으로 FY2025 매출의 78.5%다. 상주자이르네(2,398억), 충정로역주상복합(2,326억), 대구 범어동(2,003억) 등 대형 건이 이어졌다.

주택사업 매출 비중은 FY2025 9.48%에서 1H2026 11.47%로 올랐고, 계약잔액 기준으로는 훨씬 크다. 2028\~2030년 완공 물량이라 **매출 인식은 2027년 이후 본격화**된다.

### ③ 서초동 부지 매각 (2026-06-25)

| 항목              | 내용                                              |
| --------------- | ----------------------------------------------- |
| 자산              | 서울 서초구 서초동 1592-10번지 일원 토지 및 건물                 |
| **양도금액**        | **1,400억원** (자산총액의 11.77%)                      |
| **장부가액**        | **853.6억원** (매각예정비유동자산으로 재분류)                   |
| **세전 매각차익(추정)** | **약 546억원**                                     |
| 매수인             | (주)홈에이스 (자본금 1억원, 기타 통신 판매업)                    |
| 대금 조건           | 계약금 10%(140억) 수령, **잔금 90%(1,260억) 계약 후 6개월 내** |
| 양도기준일·등기예정일     | **2026-12-24**                                  |
| 외부평가            | 회계법인 현, 적정                                      |
| 양도목적            | 신규 및 핵심 사업 투자 재원 확보                             |

세후 약 426억, 주당 약 1,099원의 일회성 이익이 FY2026 4분기에 인식될 전망이다.

### ④ Home Solution의 안정성

매출의 24.65%를 차지하며 GS건설 아파트 기반의 스마트홈·AS·옵션 판매, BTO/BTL 운영관리로 구성된다. 광주원주고속도로 BTO 계약잔액만 5,111억으로 장기 고정 매출이다.

### ⑤ 해외 확장

자이씨앤에이가 미국·베트남·중국·폴란드·인도 5개국에 법인을 두고 있다. FY2025 해외 매출 4,231억(자이씨앤에이의 45.3%)이며, 베트남 수주잔고가 265억에서 702억으로 165% 늘었다.

## 5. 리스크 분석

### DART 체크리스트

| 항목              | 상태 | 내용                             |
| --------------- | -- | ------------------------------ |
| 감사의견            | ✅  | 적정 (삼일회계법인)                    |
| 계속기업 불확실성       | ✅  | 해당 없음                          |
| 신용등급            | ✅  | A- (나이스·한신평 모두)                |
| 재무 건전성          | ✅  | 부채비율 80.0%, 현금 2,567억          |
| CB·BW           | ✅  | 없음                             |
| 유상증자            | ✅  | 2021\~2022년 3건 이후 없음           |
| 스톡옵션            | ✅  | 없음                             |
| 배당              | ✅  | 5년 연속, FY2025 주당 150원          |
| 수주잔고            | ✅  | 4조 5,869억 (매출의 3.3배)           |
| **자산 매각 대금 회수** | 🔴 | **매수인 자본금 1억원, 잔금 1,260억 미수**  |
| 이익의 질           | ⚠️ | FY2025 세전이익의 75%가 영업외          |
| 자회사 수익성         | ⚠️ | 자이씨앤에이 영업이익 기여 사실상 0           |
| 주가 과열           | ⚠️ | 15거래일 +95.7%, MA200 대비 +139.2% |

### Ownership & 오버행

| 주주           |          주식수 |        지분율 |
| ------------ | -----------: | ---------: |
| **GS건설(주)**  |   19,319,000 | **39.40%** |
| 자기주식         |      712,857 |      1.84% |
| **실질 유동 물량** | 약 18,750,663 | **48.35%** |

CB·BW·스톡옵션이 없고 유상증자도 2022년 이후 없다. **오버행 요소가 사실상 없다.**

**수급 (최근 20거래일)**

| 구분  |                   20일 누적 |       5일 누적 |
| --- | -----------------------: | ----------: |
| 기관  | **+2,946,071주 (약 260억)** | +1,030,568주 |
| 외국인 |        +528,582주 (약 14억) |   -181,327주 |

기관이 20거래일간 294.6만주를 순매수했다. 발행주식의 7.6%에 해당하는 규모다. 8월 6일 +52.1만주, 8월 10일 +60.7만주, 8월 13일 +37.2만주 등 대량 매수가 이어졌다. **혜인과 달리 기관이 일관되게 매집하는 그림이다.**

### 기타 리스크

**① 서초동 매각 대금 회수 리스크.** 매수인 (주)홈에이스의 자본금이 1억원이다. 1,400억 자산을 매입하면서 계약금 140억을 냈고 잔금 1,260억을 2026년 12월 24일까지 내야 한다. 자본금 1억원 법인이 1,260억을 조달하는 구조이며, 실패 시 FY2026 컨센서스의 상당 부분이 사라진다.

**② 자이씨앤에이의 수익성.** 매출의 65%를 만들면서 영업이익 기여가 사실상 0이다. Q2 2026 연결 영업이익 90.4억 중 별도가 88.1억이다. 배터리·디스플레이 투자 사이클이 둔화된 영향으로 보인다.

**③ 고객 집중.** 자이씨앤에이 1H2026 매출의 65%가 LG화학·LG디스플레이·LG에너지솔루션 3사다. LG그룹 설비투자 계획 변경에 직접 노출된다.

**④ 매출 역성장.** FY2023 23,746억 → FY2024 15,782억 → FY2025 13,876억 → 1H2026 -11.7%. 3년 연속 줄었다.

**⑤ 미착공 수주잔고.** 별도 수주잔고 3조 2,224억 중 1조 3,524억(42%)이 완성공사액 0인 "기타" 항목이다.

**⑥ 이익의 질.** FY2025 세전이익 509.5억 중 384.4억이 영업외다. 1H2026은 개선됐으나(영업 비중 81%) FY2026에는 서초동 매각차익이라는 대형 일회성이 다시 들어온다.

**⑦ 주택 경기.** 2026년 수주의 대부분이 주택이다. 미분양·PF 환경 변화에 노출된다.

**⑧ 모회사 리스크.** GS건설 39.40% 보유. Home Solution 매출의 상당 부분이 GS건설 아파트 기반이다.

## 6. 경쟁 구도

이 회사는 세 개의 다른 얼굴을 갖고 있어 단일 비교군을 정하기 어렵다.

### A. 대형 건설

| 종목                |     현재가 |   시총(억) |      PER |      PBR | 배당수익률 |
| ----------------- | ------: | ------: | -------: | -------: | ----: |
| 현대건설 (000720)     | 116,500 | 129,729 |    30.72 |     1.43 | 0.69% |
| 삼성E\&A (028050)   |  48,500 |  95,060 |    15.27 |     1.98 | 1.63% |
| 대우건설 (047040)     |  17,200 |  70,676 |       적자 |     1.97 |     — |
| **GS건설 (006360)** |  34,950 |  29,911 |    45.87 | **0.61** | 1.43% |
| DL이앤씨 (375500)    |  71,800 |  27,782 |     6.16 |     0.56 | 1.24% |
| **중앙값**           |         |         | **23.0** | **1.43** |       |

### B. 중소 건설

| 종목                  |        현재가 |     시총(억) |       PER |      PBR |     배당수익률 |
| ------------------- | ---------: | --------: | --------: | -------: | --------: |
| **자이에스앤디 (317400)** | **10,900** | **4,227** | **12.63** | **0.92** | **1.38%** |
| 계룡건설 (013580)       |     23,100 |     2,063 |      1.90 |     0.21 |     3.03% |
| KCC건설 (021320)      |      5,750 |     1,231 |      2.59 |     0.20 |     3.48% |
| **중앙값**             |            |           |  **2.59** | **0.21** |           |

### C. 하이테크 EPC·클린룸

| 종목             |    현재가 | 시총(억) |       PER |      PBR | 배당수익률 |
| -------------- | -----: | ----: | --------: | -------: | ----: |
| 한양이엔지 (045100) | 30,350 | 5,311 |      9.31 |     0.76 |     — |
| 신성이엔지 (011930) | 16,380 | 3,326 |        적자 |     1.47 |     — |
| 에스티아이 (039440) | 20,750 | 3,218 |     18.68 |     1.09 | 0.72% |
| 원방테크 (232680)  |  9,810 | 1,301 |     27.71 |     2.63 | 2.04% |
| **중앙값**        |        |       | **18.68** | **1.28** |       |

※ 네이버금융 기준(2026-08-19 종가)

**자이에스앤디는 세 그룹 사이 어디에도 정확히 속하지 않는다.** PBR 0.92배는 중소 건설(0.21배)보다 4배 높고 하이테크 EPC(1.28배)보다 28% 낮다. PER 12.63배는 중소 건설(2.59배)보다 훨씬 높고 하이테크 EPC(18.68배)보다 낮다.

이 위치가 곧 시장의 판단이다. **순수 건설사보다는 비싸게, 하이테크 EPC보다는 싸게** 평가받고 있다.

## 7. 밸류에이션

| 지표                        |              값 | 산출 근거                        |
| ------------------------- | -------------: | ---------------------------- |
| 주가                        |        10,900원 | 2026-08-19 종가                |
| 시가총액                      |        4,227억원 | 38,782,520주                  |
| **PER (TTM, 지배주주)**       |       **9.4배** | TTM 지배주주순이익 449.1억           |
| **PBR (지배주주 기준)**         |      **0.73배** | 지배주주자본 5,811.5억, BPS 14,985원 |
| PER / PBR (네이버 표시)        | 12.63배 / 0.92배 | 산정 기준 상이                     |
| PSR                       |          0.30배 | TTM 매출 13,115억               |
| 배당수익률                     |          1.38% | 주당 150원                      |
| **Forward PER (FY2026E)** |       **4.6배** | 컨센서스 순이익 920억                |
| 부채비율                      |          80.0% |                              |
| 수주잔고/시총                   |      **10.9배** | 4조 5,869억                    |

※ TTM 지배주주순이익 = FY2025 356.4억 - 1H2025 59.4억 + 1H2026 152.1억 = 449.1억 ※ PBR은 연결 지배주주지분(1H2026 5,811.5억) 기준으로 직접 산출했다. 시장 데이터 제공사가 표시하는 0.92배는 별도 또는 다른 자본 기준을 쓰는 것으로 보인다.

### 컨센서스

| 항목    |  FY2026E | FY2025 실적 |        증감 |
| ----- | -------: | --------: | --------: |
| 매출액   |  15,520억 |   13,876억 |    +11.8% |
| 영업이익  |     560억 |    125.1억 | **+348%** |
| 순이익   | **920억** |    371.2억 | **+148%** |
| 영업이익률 |    3.61% |     0.90% |           |
| 순이익률  |    5.93% |     2.68% |           |

⚠️ **컨센서스 순이익 920억의 상당 부분이 서초동 매각차익이다.** 세전 546억, 세후 약 426억이 4분기에 인식될 전망이다. 이를 제외한 경상 순이익은 약 490억 수준으로 추정되며, 그 기준 PER은 8.6배다.

컨센서스 영업이익 560억은 1H2026 실적 203.8억을 감안하면 2H에 356억이 필요하다. Q2 90.4억의 두 배 수준을 분기마다 내야 하는 공격적 가정이다.

### 증권사 리포트

FnGuide 기준 최근 6건이 확인된다(본문 다운로드는 실패).

| 제목                                          |
| ------------------------------------------- |
| 주택 부문 턴어라운드 + 데이터센터 모멘텀                     |
| Data center value chain series 2\_ Momentum |
| DC 밸류체인 시리즈 2\_ 데이터센터 모멘텀 주목                |
| 성장에 성장을 더한다                                 |
| 2026년 2분기 경영실적                              |
| 서초동 부지 매각 결정                                |

제목만으로도 시장의 관심축이 **주택 턴어라운드 + 데이터센터 밸류체인 + 서초동 매각** 세 가지임을 알 수 있다. 목표주가 수치는 확인하지 못했다.

## 8. Bull vs Bear

### 🐂 Bull Case

**① 영업이익이 실제로 흑자전환했다.** 1H2026 +203.8억 vs 1H2025 -133.2억. 두 분기 연속 흑자이며 매출총이익률이 5.2%에서 11.8%로 660bp 올랐다. 매출이 11.7% 줄었는데 매출총이익은 100.8% 늘었다.

**② 수주잔고가 매출의 3.3배다.** 4조 5,869억. 반년 만에 13.1% 늘었고, 특히 자이씨앤에이 본체가 47.0% 증가했다.

**③ 데이터센터 노출이 실체가 있다.** 자이씨앤에이 하이테크사업 매출 4,181억(전사의 30.1%)에 클린룸·DC·첨단소재 설비가 들어 있다. 혜인처럼 순수 서사가 아니라 매출 기반이 존재한다.

**④ 주택 수주가 폭발했다.** 2026년 개별 공시 9건 1조 888억. FY2025 매출의 78.5%다. 2027년 이후 매출로 전환된다.

**⑤ 서초동 매각차익 546억.** 세후 426억, 주당 1,099원의 일회성 이익이 4분기에 들어온다.

**⑥ 재무가 깨끗하다.** 부채비율 80.0%, 현금 2,567억, 신용등급 A-. CB·BW·스톡옵션 전무.

**⑦ 기관이 매집 중이다.** 20거래일 +294.6만주(발행주식의 7.6%, 약 260억).

**⑧ 배수가 낮다.** PER(TTM) 9.4배, PBR 0.73배. 하이테크 EPC 중앙값(18.68배 / 1.28배)의 절반이다.

### 🐻 Bear Case

**① 서초동 매수인의 자본금이 1억원이다.** 1,260억 잔금을 2026년 12월 24일까지 내야 한다. 이 거래가 무산되면 FY2026 컨센서스 순이익 920억 중 426억이 사라진다.

**② 자이씨앤에이가 이익을 못 낸다.** 매출의 65%를 만들면서 Q2 2026 영업이익 기여가 2.3억이다. 연결 90.4억 중 별도가 88.1억이다.

**③ 매출이 3년 연속 줄었다.** 23,746억(FY2023) → 15,782억 → 13,876억 → 1H2026 -11.7%.

**④ 이익의 질.** FY2025 세전이익 509.5억 중 384.4억(75%)이 영업외였다. FY2026도 서초동 차익이라는 대형 일회성이 들어온다.

**⑤ 데이터센터 개별 수주 공시가 0건이다.** 2025\~2026년 공시된 계약은 전부 주택·시설관리다. DC 수주의 규모와 시점을 검증할 공시가 없다.

**⑥ 미착공 수주잔고 42%.** 별도 잔고 3조 2,224억 중 1조 3,524억이 완성공사액 0이다.

**⑦ LG 3사 의존.** 자이씨앤에이 매출의 65%. 배터리·디스플레이 투자 사이클이 둔화되면 직격이다.

**⑧ 주가가 15거래일에 95.7% 올랐다.** MA200 대비 +139.2%, RSI 78.6. 52주 저점 대비 +257.4%.

**⑨ 컨센서스 영업이익 560억이 공격적이다.** 1H 203.8억에서 2H 356억이 필요하다.

## 9. 종합 판단

자이에스앤디는 **테마와 실적이 같은 방향을 보는 드문 급등주**다.

앞서 다룬 혜인(003010)이 데이터센터 서사로 8거래일에 143% 올랐지만 정작 발전기 매출은 41% 줄어 있던 것과 대비된다. 자이에스앤디는 15거래일에 95.7% 올랐고, 그 사이 제출된 반기보고서가 영업이익 흑자전환(-133.2억 → +203.8억), 매출총이익률 660bp 개선, 수주잔고 +13.1%를 담고 있었다. 기관이 20거래일간 발행주식의 7.6%를 사들였다.

밸류에이션도 아직 부담스럽지 않다. PER(TTM) 9.4배, PBR 0.73배, 수주잔고가 시가총액의 10.9배다. 하이테크 EPC 비교군(PER 18.68배, PBR 1.28배)의 절반 수준이다.

그러나 세 가지가 이 그림을 흐린다.

**첫째, 서초동 매각의 매수인이 자본금 1억원 법인이다.** 1,400억 거래에서 계약금 140억만 받았고 잔금 1,260억이 12월 24일까지 들어와야 한다. 컨센서스 순이익 920억의 46%가 이 거래에 걸려 있다.

**둘째, 매출의 65%를 만드는 자회사가 이익을 못 낸다.** 자이씨앤에이는 Q2 2026에 영업이익을 2.3억밖에 보태지 못했다. 데이터센터 모멘텀의 주체가 바로 이 회사인데, 현재로선 수주잔고만 늘고 수익성은 따라오지 않았다.

**셋째, 데이터센터 수주를 검증할 공시가 없다.** 2025\~2026년 개별 공시 수주는 전부 주택이다. 자이씨앤에이 수주잔고가 47% 늘었다는 사실이 유일한 정황 증거이며, 그중 얼마가 DC인지는 공시되지 않는다.

**투자 판단.**

**보유자는 홀드가 합리적이다.** 실적 턴어라운드가 숫자로 확인됐고 수주잔고가 두터우며 배수가 아직 낮다. 기관 수급도 우호적이다.

**신규 진입이라면 절반만 서두르는 편이 낫다.** MA200 대비 +139.2%의 이격은 되돌림 위험을 뜻하고, 12월 서초동 잔금 회수라는 이진법 이벤트가 앞에 있다. 8,000원대(MA20 7,876원) 부근 조정을 기다려 분할 접근하는 것이 손익비에 맞는다.

다음 확인 지점은 **11월 중순 3분기 보고서**이며, 볼 것은 세 가지다. 자이씨앤에이의 영업이익이 흑자로 돌아서는지, 수주잔고가 계속 늘어나는지, 그리고 **12월 24일 서초동 잔금 1,260억이 실제로 들어오는지**다.